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拉菲集团 “买房”还是“卖房”?房价背后4大逻辑改变

2020-01-11 18:45:14   【浏览】623次

摘要: 楼市开启“煮温水”模式,房价背后4大逻辑开始发生改变,信号明确了第一,从买房者角度来看,房地产市场逐步回归理性,买房稳赚不赔的阶段过去了。楼市进入新阶段,“买房”还是“卖房”的答案渐渐清晰了对多套房群体而言:通过上文的分析来看,当前房价上涨逻辑已经改变,楼市开启了“煮温水”模式,大涨大跌都不太现实。

拉菲集团 “买房”还是“卖房”?房价背后4大逻辑改变

拉菲集团,来源:楼事纪tb

还有不到35天,2019年就要结束了,不禁感慨时间过得真快啊!回顾今年的房地产,先后经历了1-2月份的降温,3-4月份的小阳春,5-6月份的调控收紧,7-8月份的快速退烧,9-10月份的打折促销,以及11月份的秋意阵阵,依据这个走向看,对于今年最后一个月,楼市几乎不会发生大变化了,平稳调整依然是主要态势。

其实,如果楼市比较火热的话,购房者几乎都会一哄而上,房子根本供不应求;如果楼市大幅降温,购房者往往会选择观望,房子也就无人问津。但是,当平稳调整成为楼市常态,也就是说如同“煮温水”一般,呈现不冷不热、涨跌互现的态势,那么购房者往往会变得比较纠结起来:买了怕后面跌了,不买又怕后面涨了。

在笔者看来,要想判断未来的房地产走向,需要给楼市号号脉,而首先就应该弄清楚楼市的真实面目。从2016年到2019年,从“房子是用来住的,不是用来炒的”到“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”,经历了三年多的严厉调控以后,房地产已经明显降温了,而在这背后,其实是房价上涨逻辑的逐步改变。

楼市开启“煮温水”模式,房价背后4大逻辑开始发生改变,信号明确了

第一,从买房者角度来看,房地产市场逐步回归理性,买房稳赚不赔的阶段过去了。

从福利分房到住房商品化,过去二十年,房子不再只是遮风避雨的处所,而是与家庭财富联系在了一起,尤其是前两三年,伴随房价上涨,买房“稳赚不赔”的观念一度深入人心。但过去三年时间里,随着调控逐步深入,房价水平已经开始普遍回落,而且在房住不炒的定位下,买房“稳赚不赔”的比重也开始下降,赔本亏钱的现象反而开始出现。

我们不妨举个例子:在限售政策下,不少炒房客被高位套牢,伴随房价不断回落,再加上利息等持有成本,不可避免的要面临月供和断供带来的信用压力。对此,中泰证券研究所首席分析师梁中华就表示,如果房价不涨,或者涨幅比较小,持有房产基本亏钱,而且中小城市的流动性一般比较差,等到需要用现金时,就会发现很难变现。显然,伴随房地产市场回归理性,买房赚钱慢慢行不通了。

第二,从开发商角度来看,高杠杆、快拿地、高周转的模式不适用了,行业迎来了大洗牌。

作为资金密集型行业,从拿地到开发、销售,每一个环节都离不开资金支持。正因如此,在房地产快速发展的这些年,高杠杆、多囤地、高周转是房企的普遍模式。但从2016年调控开始,为了防止房价过快上涨,收紧融资渠道一直是楼市调控的重要手段,而且央行也多次表态,将继续保持房地产金融政策的稳定性和连续性,也就是说,高杠杆、多拿地、高周转的模式也慢慢行不通了。

其实,早在去年,央媒经济参考报就提醒过:未来三年,钱少且贵,房地产行业应做好迎接紧日子到来的准备。显而易见,当现金流越来越贵重,大型房企基本可以通过降价促销、提高销售来回笼资金,但中小房企的实力则无法与之相比。根据人民法院公告网数据显示,截至11月,今年已经有400多家房企破产。显然,只要调控不放松,房地产行业的分化格局会进一步形成,行业大洗牌不可避免。

住建部原副部长仇保兴

第三,从行业发展角度来看,大拆大建阶段接近尾声,在推动脱虚向实的背景下,房地产一家独大的时代徐徐落幕。

目前房地产行业的角色正发生微妙变化,一定程度上对房价形成利空。一方面,根据国家统计局数据显示,经历了二十年的快速发展,目前城镇人均住房面积已经达到40平方米,大拆大建的时代开始渐行渐远,住房格局开始趋向稳定。对此,住建部原副部长仇保兴也表示,我国宏观上已经不缺房了,他建议未来通过房地产税、空置税等措施平衡住房需求。

另一方面,房地产行业推动了城镇化进程,改善了生活环境,但同时也占据了大量社会资源和资金,一定程度上挤占了实体行业的发展空间。因此,在经济向高质量转型和产业结构优化调整的大背景下,国家一锤定音,明确不再依靠房地产作为短期刺激经济的手段,先进制造业和现代服务业成为了重中之重。因此,虽然目前房地产行业仍然会很重要,但与过去相比,高歌猛进、一家独大的时代开始落幕了。

福耀玻璃董事局主席曹德旺

第四,从市场预期角度来看,无论是开发商、购房者还是专家学者普遍改变了房价只涨不跌的观念。

如果大家都认为房价还能上涨,楼市热度自然会上升,如果大家都看空房价,楼市热度自然就会降低,所以心理预期在房价变化过程中发挥着重要影响。截至目前,无论开发商、购房者还是专家学者普遍转变了房价只涨不跌的预期。对购房者而言,投资炒房客逐渐离场,刚需买房意愿普遍下滑;对开发商来说,除了降价跑量,拿地也更加谨慎和理性,土地溢价率持续走低,房价上涨基础大大减弱。

当然,最值得关注的是,专家学者、权威大佬也开始看空房价。北师大金融研究中心主任钟伟就表示,自己长期以来房价必涨的观念发生了转变。与钟伟相比,曹德旺早在2017年就劝诫大家早点卖掉多余房子,否则以后可能卖不掉。如今再看,曹德旺的“忠告”似乎成真,伴随楼市持续调整,二手房挂牌成交周期已经大大拉长,变现并不容易,而且从长期来看,伴随房地产税、空置税的出台,以及人口红利消退,未来市场上的房子可能会越来越多。

楼市进入新阶段,“买房”还是“卖房”的答案渐渐清晰了

对多套房群体而言:通过上文的分析来看,当前房价上涨逻辑已经改变,楼市开启了“煮温水”模式,大涨大跌都不太现实。因此,现阶段应该考虑的不是买房囤房,而是应该合理优化房产,基本原则就是宜精不宜多。就全国各个城市而言,最好是应该保留城市群、都市圈,或者省会城市的优质房产,而如果具体到一个城市来说,最好应该保留传统热点居住片区或拥有优质配套的房产,减持郊区或者非热点居住片区的房产。

对刚需群体来说:楼市调控已经明确了防止房价大起大落的目标,尤其是对于热点一二线城市来说,本身的土地和公共服务资源就是有限的,房价易涨难跌,因此在量力而行的基础之上能买则买。如果不着急买或资金不足,不妨考虑先租后买。随着长效机制的推进,租赁住房、共有产权住房开始四面开花,也为刚需提供了更多的过渡方式和住房选择。当然,目前一些城市也已经开始试点在教育、社保等方面推进租购同权,因此可以预见的是,未来租房和买房之间的差距或越来越小,住有所居、居有所安也会渐行渐近。